このようなお悩みに回答しています。
今回の記事の内容は以下の通りです。
- 違法民泊とは何か
- 民泊をする上での用途地域の重要性
- 違法民泊にならないための届け出と許可の違い
- 違法民泊だと経営が困難
この記事を書いている人。
徳島県で民泊やゲストハウスを経営しており、地元新聞やTVを始め日本経済新聞にも民泊の実践者として紹介されています。
僕が民泊を始めたのは2016年の6月。
この記事を書いているのが2020年の8月なので、もうすでに4年以上の月日が経過しています。
その途中で、法改正があり僕もそのタイミングにあわせて適正な手続きをして許可を取得し現在も民泊を経営しています。
でも、初めて民泊に挑戦する人には何が違法になるかわからない人が多いと思います。
そこで、今回は違法民泊について現在考えていることをまとめてみました。
結論からお伝えすると、
- 違法民泊にならないためには届け出か許可が必要
- 用途地域は民泊をする上で許可の種類が変わってくるのでかなり重要
- 民泊の手続きは届け出か許可で手順が違う
- 違法民泊はそもそも宿泊仲介サイトに掲載できない
ということです。
特にこの記事は、
- 民泊に興味がある人
- 民泊の許可の手続きがわからない人
- 民泊で稼ぎたいと思っている人
にとって有益な内容となっていますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
動画で解説を聞きたいという人はこちらからご覧ください。
違法民泊とは何か
結論、違法民泊とは届け出や許可を取らずに営業している民泊サービスのことです。
そもそも民泊とはどういうサービスかというと、空いているお部屋やマンションに人を泊めてその対価として報酬をいただくサービスとなります。
そして、そのためには届け出や許可が必要となるのですが、それを取得せずに営業をしている民泊のことを違法民泊と呼びます。
では、どんな届け出や許可が必要かというと、僕の場合は2種類取得しています。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 簡易宿所
では、それぞれの違いを説明していきたいと思います。
住宅宿泊事業法（民泊新法）
住宅宿泊事業法（民泊新法）の特徴は2つあって、
- 180日までの宿泊しかできない
- 2ヶ月に1回の報告
になります。
実際、民泊施設を経営していて、この180日を超えないようにしないといけないのがほんと難しいですね。
油断していると一気に予約が埋まってしまうので、売上と日数のバランスを考えながら日々調整しています。
だから、収益的な部分でいうと、圧倒的にこのあと紹介する簡易宿所の方が良いと僕は考えています。
ただ、この法律のメリットは、届け出だけで事業を始めることができるので、のちに紹介する簡易宿所と比較すると簡単だという事実はあります。
また、2ヶ月に1回定期報告するのもの正直かなりめんどくさいですね。
簡易宿所は報告義務は無いのに、なぜ住宅宿泊事業法（民泊新法）だけあるのかと毎回疑問に思っています。
もちろん、法的に決まっていることなので、毎回きちんと提出していますが、それでもそこにかける時間がもったないですね。
簡易宿所
こちらは特に不満は何もありません。強いて言うと、申請費用として収入印紙が22000円かかったぐらいです。
ただし22000円という数字はすぐに回収できるため、『180日しか営業できない！』というストレスを抱えることはありません。
だから、もし『住宅宿泊事業法（民泊新法）と簡易宿所のどちらの許可を取ったらいいですか』と相談されたなら、間違いなく『簡易宿所』と即答します。
それほど、住宅宿泊事業法（民泊新法）は良くない法律だと僕は考えています。
では、そんな僕がどうして住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出を出したのか。
それは、用途地域による制限があるためです。
ちなみに、空き家を再生して地域貢献したいと考えている人はこちらの記事が参考になります。ぜひあわせてご覧ください。
関連記事＞＞＞空き家問題は民泊を活用すれば解決する！具体的な4つのメリットを紹介
用途地域の制限によって簡易宿所の許可を取ることができない
結論、用途地域の制限のため、簡易宿所ではなく住宅宿泊事業（民泊新法）を選択せざるを得なない場合がある。
用途地域と言う言葉はなかなか聞き慣れない言葉だと思います。
言葉で説明するよりもこちらの画像を見た方がわかりやすいと思うのでご覧ください。
私達が住んでいる場所は
- 都市計画区域・・・街を整備していこうとする地域
- 都市計画区域外・・・都市計画区域以外の場所
にわかれています。
そして、その都市計画区域は以下のように分かれています。
- 市街化区域・・・優先的に市街化する地域
- 市街化調整区域・・・市街化を抑制する地域
- 非線引き区域・・・市街化区域でも市街化調整区域でもない地域
そして、用途地域とはその市街化区域にあります。
では、用途地域にはどのような種類があるかというと以下の画像が参考になります。
引用元：千葉市役所公式ページ
そして、この用途地域によって建築できる建物が違ったりするんですね。
それをまとめているのがこちらの画像になります。
引用元；株式会社イーストリーフ簡易宿所はホテル・旅館の項目になるので、
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
となるわけです。
僕が民泊をしようと思った物件は、この地域に該当しておらず残念ながら住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出を選択せざるを得なかったというわけです。
まとめると、民泊物件を選ぶ時は用途地域がかなり重要で、先程紹介した6地域から選ぶ必要があるということになります。
民泊を始める上で失敗したくない人はこちらの記事が参考になります。ぜひあわせてご覧ください。
関連記事＞＞＞民泊の失敗体験談！これから始める人が注意すべき3つのポイントを紹介！
違法民泊にならないための届け出と許可の違い
結論、住宅宿泊事業（民泊新法）の方が届け出だけなので、民泊を始めやすい。
先程も少し書きましたが、簡易宿所と違って住宅宿泊事業（民泊新法）の方がかなり簡単でした。
僕の経験上大きな違いは2つあって、
- 申請料の違い
- 現地での立会検査の有無
になります。
解説していきますね。
申請料の違い
住宅宿泊事業（民泊新法）と簡易宿所の申請料の違いは以下の通りです。
- 住宅宿泊事業（民泊新法）は申請料は必要ありません。無料で始めることができます。
- 簡易宿所は大阪では22000円の収入印紙（徳島も同じでした）、東京では16500円という費用がかかってきます。
地域によって違うようですので、事前に保健所（届け出を受付する場所）に確認することをおすすめします。
現地での立会検査の有無
住宅宿泊事業（民泊新法）と簡易宿所の立会い検査は以下の通りです。
- 住宅宿泊事業（民泊新法）は図面審査のみでした。
- 簡易宿所は現地で保健所の方が3人お越しになられ細かく図面と相違ないか、現地で不備はないか確認していらっしゃいました。
つまり、現地打ち合わせが必要になるため、手間がかかるのは簡易宿所の方になります。
もちろん、違いだけでなく両方に共通することもありました。
住宅宿泊事業（民泊新法）と簡易宿所に共通する項目
- 消防士さんによる現地確認
- 保健所へ図面の提出
消防署に図面を提出し、その図面に沿って現地確認が行われました。また、必需品でもある消化器等もあるかどうかのチェックもあります。
また、保健所へ図面の提出というのも共通する項目でした。平面図と立面図の両方を送ったように思います。
ただし、住宅宿泊事業（民泊新法）は図面のチェックのみでした。
こちらが僕が実際に行動して感じた住宅宿泊事業（民泊新法）の届け出と簡易宿所の許可制の違いですね。
では、最後に違法民泊での経営は困難であるということについて、僕の考えを書いてみたいと思います。
違法民泊だと経営が困難
結論、違法民泊だとAirbnbなどの宿泊仲介サイトに掲載できないため、商売としてかなり成り立ちにくい。
まず、Airbnbって何？という人はこちらの記事に詳しくまとめていますのであわせてご覧ください。
関連記事＞＞＞エアビーとは何か？民泊との違いやその活用方法をイラストで徹底解説！
民泊で宿泊者を受け入れ収入を得る方法は大きくわけて2つあります。
- 宿泊仲介サイトに登録する
- 紹介や直接HPに連絡がある
紹介や直接HPにお問い合わせがある分に関しては、違法民泊であったとしても予約を承り、実際に宿泊者を受け入れることもできます。（違法ですけどね）
でも、民泊を始めた段階ではかなり厳しいんですよね。なぜなら、誰もあなたの物件を知らないから。
そして、その知らない物件に誰が泊まろうとするのでしょうか。まず、誰も泊まりませんよね。
そして、その解決方法としてあるのが、Airbnbなどの宿泊仲介サイトを経由するという方法なのです。
ですが、違法民泊の場合は『宿泊仲介サイトに登録する』ということができません。
違法民泊では宿泊仲介サイトに登録することができない
僕はAirbnbを始め約10サイトぐらいに登録しておりますが、その全てで『届け出または許可番号』の入力、もしくは『届け出や許可証のコピー』の提出を求められました。
もちろん、最近8月にオープンした物件も求められました。この物件についてはコロナ禍でのオープンにも関わらず、1ヶ月目で黒字化することができました。
関連記事＞＞＞空き家再生！民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました
でも、もし宿泊仲介サイトに登録することができなかったらどうでしょう。
まず、誰も知らないためそもそも予約なんて入らないですよね。
いくらホームページを開設し告知したとしても、なかなか人の目にはつかない。そのためネット広告を使ってアクセスを増やすしかありません。
当然、資金がかかります。
ですので、この『宿泊仲介サイト』に登録できないということは、新規で宿泊業はできない、ということを意味していると僕は考えています。
だから、経営的にも絶対に違法民泊ではなく届け出、または許可を取得し合法に民泊をすることをおすすめします。
ただ、そうは言っても例外があります。
それは、以下の2つの方法で集客をしている民泊施設です。
- 強力な紹介者がいる
- 過去の良い口コミがFBまたはGoogleマップに掲載されている
宿泊仲介サイトに登録しなくても予約を手に入れる方法
以前本当かどうかわかりませんが、このような話を聞いたことがあります。
それは、中国人が営業している違法民泊に中国人の紹介者が本土から旅行者を送るというものです。
この強力なコネクションにより宿泊仲介サイトに登録しなくても商売が成り立っているという話を聞いたことがあります。
※今はコロナで無理でしょうが。
そして、もう1つの方法が届け出や許可などの法改正の前から始めており、FacebookやGoogleマップに高評価がある宿泊施設です。
この場合は、すでに過去の実績から信頼があるため、お客さんを集客することができます。
さらに言うと、リピーターのお客さんもいらっしゃったりします。これは本当にすごいこと。
ですので、過去の実績がある宿泊施設さんは問題なく営業することができると考えています。
まとめ：民泊をするなら違法でするのではなく許可を取って合法で行おう！
違法民泊では稼げない理由と取得する許可の違いについて解説してみました。
今回のブログをまとめると、
- 違法民泊とは届け出や許可を取得していない民泊のこと
- 民泊をするなら簡易宿所が絶対におすすめ
- 民泊物件を借りるなら用途地域に十分注意すること
- 届け出と許可の取得では届け出の方が簡単に民泊を始めることができる
- 違法民泊では宿泊仲介サイトに登録できないため稼げない
ということになります。
今回紹介したように、僕が取得しているのは、住宅宿泊事業（民泊新法）の届け出と簡易宿所の許可になります。
その他にも旅館業の許可というのもありますが、これは僕は取得していないので、今回紹介することはできません。
ただ、ホテルや旅館をするならともかく、民泊のような小規模の宿泊施設をするのであれば、簡易宿所の許可で十分だと考えていますし、実際営業していて何も問題はありません。
2018年6月の法改正で違法民泊は一気になくなりました。
ですので、現在Airbnb等の宿泊仲介サイトに掲載されているのは、全部合法の民泊物件だと考えて問題ないでしょう。
1度実際に泊まってみるのもいいかもしれませんね。
ぜひ、民泊という新しい宿泊形態を楽しんでくださいね。
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。
こちらは『日本に来るのが夢でした！』という人達が語ってくれた日本の良さについて書いた記事になります。
ぜひ、こちらもご覧ください。
関連記事＞＞＞日本に来るのが夢でした！』という海外ゲストさんから聞いた日本の素晴らしさとは？
こちらは、最後まで読んでいただいたプレゼントです。
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