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空き家再生!民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました

空き家再生!民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました

民泊を始めたけどコロナで利益があがりません。集客もできない。どうすればいいでしょうか 

このようなお悩みに回答しています。

今回の記事の内容は以下の通りです。

  • なぜ民泊1ヶ月目で黒字を確定することができたのか
  • 空き家を民泊にすることが得られる価値とは

 

この記事を書いている人。

徳島県で民泊やゲストハウスを経営しており、地元新聞やTVを始め日本経済新聞にも民泊の実践者として紹介されています。

8月1日から空き家をリフォームした民泊をはじめ、1ヶ月目ですが黒字を確定することができました。

民泊を始めた2016年にはなかなか想像できなかったことですが、守るべきポイントを抑えると比較的黒字化しやすいと実感しています。

そこで、どうして1ヶ月目から民泊を黒字化することができたのか、また、空き家を民泊にすることで得られるメリットについて紹介していきたいと思います。

 

結論からお伝えすると、

  • 空き家は借りる前から利益を生むかどうかが決まっている
  • 実際に宿泊してくれた人へのフィードバックは欠かさない
  • 空き家を民泊にすることで個人と地域の両方のメリットがある

ということです。

kinouchi
kinouchi
どうしてこのようになるのか説明していきますね。 

特にこの記事は

  • 民泊に興味がある人
  • 民泊しているが上手く利益が出ていない人
  • 空き家を上手く活用したいと人
  • 地域貢献に興味がある人

にとっては有益な内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

空き家再生!民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました

結論、1ヶ月目から黒字化できた原因は、立地と価格設定そして家賃と固定費を削ることを意識したからです。

オープンして口コミもない物件でどうして1ヶ月目から黒字化できたかというと、

  • 民泊は立地と家賃が命
  • 価格設定は安く設定することが重要
  • 初期投資と固定費は考えられるだけ下げる

ということを意識したからです。

 

民泊は立地と家賃が命

民泊は不動産投資と考え方が似ています。

つまり、立地が命だったりします。そのため、人気の観光地の近くの物件は必然的に埋まりやすかったりします。

ですが、その分お家賃も高額になることもしばしば…。

 

では、僕はどの順番で民泊物件を決めているかというと、基本的に

  1. 家賃
  2. 立地

という順番で民泊物件を決めています。

 

では、なぜ家賃を1番始めに考えているかというと、家賃が高いと必然的に毎月の固定費が高くなるからですね。

その結果、利益が出にくいというビジネス構造になるからです。

 

多少立地が悪くとも、それを補う方法や対策をすればその負の部分はかき消されます。ですので、基本的には家賃重視で物件を選んでいます。

そもそも民泊という言葉が『いまいち理解していない』という人は、こちらの記事に詳しくまとめていますのでをあわせてご覧ください。

関連記事>>>エアビーとは何か?民泊との違いやその活用方法をイラストで徹底解説!

 

価格設定は安く設定することが重要

僕はどの民泊物件でもそうですが、オープンしてある程度口コミが貯まるまでは相場よりも4割前後安い値段で宿泊価格を設定しています。

この目的は2つあって、

  • 1つは口コミを集めること
  • 2つめは泊まってもらったお客さんからフィードバックをもらうこと

です。

 

新規の民泊物件に良い口コミを集める

安い宿泊費用の場合、経験上良い意味でのギャップが生まれます。

どういうことかというと、『この値段でこんなにいいの!?』というギャップですね。

つまり、宿泊料金が安い=悪い設備と考える=寝るだけで良い、と割り切っている人がいるのですが、基本的に僕は様々な設備を民泊物件には施しています。

 

そのため、期待していなかった人からすると、『色々揃っていて超便利!』となり、必然的に口コミが高くなります。

それをあえて狙って相場より4割以上安い値段に始めのうちは価格を設定しています。

 

お客さんからフィードバックをもらう

また、お客さんにも僕は直接会い、宿泊いただいて良かった点、悪かった点を聞くようにしています。

すると『こういうとこが良かったよ』とか『こういうのがあると便利だけど…』という僕が思いつかないような考えを教えてくれるんですね。

これは、本当に貴重な意見です。だから、即改善。

 

民泊においては『答えは常に顧客(宿泊者)の中にある』と僕は考えているので、宿泊費用を安くして1人でも多くの人に利用してもらい、フィードバックをもらい改善する。

この2つの理由から”あえて”始めの段階では宿泊費用を相場の4割以上下げています。

 

初期投資と固定費は考えられるだけ下げる

始めの家賃もそうですが、固定費はできるだけ下げましょう。

例えば、僕は今回インターネット回線を引くと、数万円単位の初期費用と、月々5000円程度のWi-Fi等の代金がかかりました。

 

でも、それはもったいない。だから、ポケットWi-Fiにしました。

その結果、数万円の初期費用と月々5000円程度のWi-Fi費用を抑えることができました。(もちろん、ポケットWiFiの費用はかかってきますがそれでも5000円よりも全然安いです)

 

また、その他にはクロスの張替えをすると、数万円単位でかかるお金をペンキで塗ったため数千円で抑えたり、テレビを引くとお金がかかるので、TVを見えなくしDVD専用として使用するようにしたり。

このテレビをやめた理由は2つあります。

  • わざわざ旅行に行ってテレビを見たいという需要はそこまで高くないと判断したから
  • ターゲットを海外の人にしていたから

kinouchi
kinouchi
コロナで海外のお客さんが来なくなったので、この2つめは見事に外れましたけどね 

こういう数万円や何千円の積み重ねた結果、初期投資と毎月の固定費を安くすることができたというわけです。

数千円、されど数千円です。大切に使いたいですね。

とは言っても、僕は今回の民泊物件で合計5物件目(いくつかやめています)となり、それなりに知識と経験があるため対応することができるという現実もあります。

 

これから民泊を始める人は、まずは本で勉強して知識をつけることをおすすめします。

こちらは民泊で利益が出ていない人におすすめですね。

空き家の初期投資を抑えたい人はこちらの本がおすすめです。

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空き家を民泊にすることが得られる価値とは?

結論、空き家を民泊にすることによって得られる価値は計り知れません。

その理由は2つの視点からの意見があります。

1つは、個人の視点から。

もう1つは地域の視点からですね。

 

個人視点による空き家を民泊に活用するメリット

個人には以下の4つのメリットがあります。

  • 空き家を手入れをするので老朽化しにくい
  • 簡易的なリフォームをするのでお家の快適さがあがる
  • 思い出の家がそのまま残る
  • お小遣いを稼ぐことができる

引用元:空き家問題は民泊を活用すれば解決する!具体的な4つのメリットを紹介

空き家を手入れするので老朽化しにくい

人の出入りがない家はすぐに老朽化していきます。あと風を通さないお家もそのようになります。

ですが、空き家を民泊物件として活用するので、人の出入りがあり掃除のたびに風を通し空気の入れ替えが行われます。

結果、特に木造のお家であれば老朽化しにくいです。(老朽化しないわけではありません)

 

簡易的なリフォームをするのでお家の快適さがあがる

空き家を民泊として貸し出すには、物件の程度にもよりますが簡易的なリフォームをする必要があります。

その過程でクロスの張替えや床鳴りの解消等をすることにより、元のお家より快適に生活できるようになります。

 

思い出の家がそのまま残る

お家にはそれぞれ思い出があります。それを取り壊すとなると思い出もそれと同時になくなってしまい、とても悲しい気持ちになってしまいます。

ですが、空き家を民泊として活用することによりその思い出を残すことが可能となります。

 

お小遣いを稼ぐことができる

空き家だけなら固定資産税がかかってきますが、空き家を民泊として活用することによりお小遣いを稼ぐことが可能です。

もちろん、その金額は

  • あなたがどれぐらいの金額を稼ぎたいか
  • 物件の立地等の条件

によって変わりますが、それでも何も生み出さない状態(むしろ固定資産税でマイナス)から収益をプラスへ変化してくれます。

そういう意味でも民泊活用することでお小遣いを稼ぐことは可能です。

 

地域視点による空き家を民泊に活用するメリット

そして、地域の視点では以下の4つのメリットがあります。

  • そして、地域の視点では以下の4つのメリットがあります。
  • 空き家が宿泊者の受け皿となるためその地域にお金を落としてくれる
  • その地域の体験をすることにより、その地域の良さが口コミで広まる
  • 観光客の人の中には移住したいと思ってくれる人もいる
  • 税収が増える

引用元:空き家問題は民泊を活用すれば解決する!具体的な4つのメリットを紹介

空き家が宿泊者の受け皿となるためその地域にお金を落としてくれる

宿泊者がお金を使うのはその宿泊施設だけではありません。

近隣のコンビニに行くこともあれば、当然現地の美味しいものと食事をすることもあるでしょう。

お土産も買いますよね。

その結果、地域のお金が落ちる流れが生まれます。

 

その地域の体験をすることにより、その地域の良さが口コミで広まる

SNS時代の現在、口コミは集客に大変重要な要素の1つとなっています。

そして、インスタ等を通した現地の写真も。

つまり、現地の人では気づいていない良さを新しい視点で発信してくれるようになります。

その結果、(良い口コミなら)集客に多大な効果が生まれます。お金をかけずに地域を宣伝してくれる。

費用対効果の面から考えても、この手を使わない手はないですね。

 

観光客の人の中には移住したいと思ってくれる人もいる

現地に移住する人が増える可能性もあります。

事実、僕が運営しているゲストハウスに『A県に以前滞在して良かったから移住しようと思って。その途中でここに泊まりました』という方もいらっしゃいます。

人が増えるというのは過疎化の地域にとっては素晴らしい効果がありますね。

 

税収が増える

宿泊者がお金を使えば、そのお店の人は売上が上がり税金を多く納めるようになりますね。

また、移住者が増えれば雇用が生まれ一時的でなく長期に渡っての税収が見込まれます。

kinouchi
kinouchi
ちなみに、以前市役所にお勤めの方がご宿泊いただいた時に色々お話しました。1番税収が増えるのが法人が来てくれることみたいです

ですので、税収という面でも宿泊者が増えると良い効果が見込まれます。

 

この個人と地域のメリットはこちらの記事に詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

関連記事>>>空き家問題は民泊を活用すれば解決する!具体的な4つのメリットを紹介

 

まとめ:空き家を利用した民泊を黒字化するには仕入れの段階でほぼ決まっている

空き家を利用した民泊を黒字化するには仕入れの段階でほぼ決まっています。

今回の記事をまとめると、

この記事のまとめ
  • 空き家を借りるときは①家賃②立地という順番で考える方が良い
  • 宿泊者を増やすためにあえて相場より4割以上の値下げをしている
  • 民泊に泊まってくれた人には直接フィードバックをもらい即改善する
  • 空き家を民泊にするメリットは個人・法人両方の視点からそれぞれ4つある

ということですね。

コロナの影響から現在の宿泊業はかなり厳しい戦いが続いています。

実際先日『コロナ禍で民泊経営者は廃業に追い込まれる?生き残る対策を考えてみた』という記事も書いたばかりです。

 

だからといってあきらめては意味がありません。

この苦境を乗り越えればチャンスが一回りも二回りも成長すると僕は考えています。

痛みを伴う成長、つまり今は成長痛ということですね。

 

ただ、コロナ前でもコロナ中でも変わらない大切なことがあって、それは常に『お客さんのことを考える』という視点です。

これさえ忘れなければ、徐々にではありますが、評判の良い民泊施設へと変わっていくと僕は信じています。

一緒にがんばっていきましょう!

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

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