空き家再生!民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました

空き家再生!民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました
質問者
民泊を始めたけどコロナで利益があがりません。集客もできない。どうすればいいでしょうか

このようなお悩みに回答しています。

 

今回の記事の内容は以下の通りです。

  • なぜ民泊1ヶ月目で黒字を確定することができたのか
  • 空き家を民泊にすることが得られる価値とは

この記事を書いている人。

徳島県で民泊やゲストハウスを経営しており、地元新聞やTVを始め日本経済新聞にも民泊の実践者として紹介されています。

8月1日から空き家をリフォームした民泊をはじめ、1ヶ月目ですが黒字を確定することができました。

どうして1ヶ月目から民泊を黒字化することができたのか、また、空き家を民泊にすることで得られるメリットについて紹介していきますね。

 

結論からお伝えすると、

  • 空き家は借りる前から利益を生むかどうかが決まっている
  • 実際に宿泊してくれた人へのフィードバックは欠かさない
  • 空き家を民泊にすることで個人と地域の両方のメリットがある

ということです。

Kinouchi

どうしてこのようになるのか説明していきますね。

  • 民泊に興味がある人
  • 民泊しているが上手く利益が出ていない人
  • 空き家を上手く活用したいと人

はぜひ最後まで読んでみてくださいね。

 

空き家再生!民泊物件として活用し始め1ヶ月目で黒字になりました

結論、1ヶ月目から黒字化できた原因は、立地と価格設定そして家賃と固定費を削ることを意識したからです。

オープンして口コミもない物件でどうして1ヶ月目から黒字化できたかというと、

  • 民泊は立地と家賃が命
  • 価格設定は安く設定することが重要
  • 初期投資と固定費は考えられるだけ下げる

ということを意識したからです。

 

民泊は立地と家賃が命

民泊は不動産投資と考え方が似ています。つまり、立地が命だったりします。そのため、人気の観光地の近くの物件は必然的に埋まりやすかったりします。

ですが、その分お家賃も高額になることもしばしば…。

僕の場合は、基本的に

  1. 家賃
  2. 立地

という順番で民泊物件の場所を決めています。

 

では、なぜ家賃を1番始めに考えているかというと、家賃が高いと必然的に毎月の固定費が高くなるからですね。その結果、利益が出にくいというビジネス構造になるからです。

 

多少立地が悪くとも、それを補う方法や対策をすればその負の部分はかき消されます。ですので、基本的には家賃重視で物件を選んでいます。

そもそも民泊という言葉が『いまいち理解していない』という人は、先にこちらの記事『エアビーとは何か?民泊との違いやその活用方法をイラストで徹底解説!』を読んで続きを読むと理解しやすいですよ。

 

価格設定は安く設定することが重要

僕はどの民泊物件でもそうですが、オープンしてある程度口コミが貯まるまでは相場よりも4割前後安い値段で宿泊価格を設定しています。

この目的は2つあって、

  • 1つは口コミを集めること
  • 2つめは泊まってもらったお客さんからフィードバックをもらうこと

です。

 

新規の民泊物件に良い口コミを集める

安い宿泊費用の場合、経験上良い意味でのギャップが生まれます。

どういうことかというと、『この値段でこんなにいいの!?』というギャップですね。

つまり、宿泊料金が安い=悪い設備と考える=寝るだけで良い、と割り切っている人がいるのですが、基本的に僕は様々な設備を民泊物件には施しています。

 

そのため、期待していなかった人からすると、『色々揃っていて超便利!』となり、必然的に口コミが高くなります。

それをあえて狙って相場より4割以上安い値段に始めのうちは価格を設定しています。

 

お客さんからフィードバックをもらう

また、お客さんにも僕は直接会い、宿泊いただいて良かった点、悪かった点を聞くようにしています。

すると『こういうとこが良かったよ』とか『こういうのがあると便利だけど…』という僕が思いつかないような考えを教えてくれるんですね。

これは、本当に貴重な意見です。だから、即改善。

民泊においては『答えは常に顧客(宿泊者)の中にある』と僕は考えているので、宿泊費用を安くして1人でも多くの人に利用してもらい、フィードバックをもらい改善する。

 

この2つの理由から”あえて”始めの段階では宿泊費用を相場の4割以上下げています。

 

初期投資と固定費は考えられるだけ下げる

始めの家賃もそうですが、固定費はできるだけ下げましょう。

例えば、僕は今回インターネット回線を引くと、数万円単位の初期費用と、月々5000円程度のWi-Fi等の代金がかかりました。

 

でも、それはもったいない。だから、ポケットWi-Fiにしました。

その結果、数万円の初期費用と月々5000円程度のWi-Fi費用を抑えることができました。(もちろん、ポケットWiFiの費用はかかってきますがそれでも5000円よりも全然安いです)

 

また、その他にはクロスの張替えをすると、数万円単位でかかるお金をペンキで塗ったため数千円で抑えたり、テレビを引くとお金がかかるので、TVを見えなくしDVD専用として使用するようにしたり。

※わざわざ旅行に行ってテレビを見たいという需要はそこまで高くないと判断。

 

こういう数万円や何千円の積み重ねた結果、初期投資と毎月の固定費を安くすることができたというわけです。

数千円、されど数千円です。大切に使いたいですね。

とは言っても、僕は今回の民泊物件で合計5物件目(いくつかやめています)となり、それなりに知識と経験があるため対応することができるという現実もあります。

これからは始める人は、まずは本で勉強して知識をつけることをおすすめします。

こちらは民泊で利益が出ていない人におすすめですね。

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空き家の初期投資を抑えたい人はこちらの本がおすすめです。

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空き家を民泊にすることが得られる価値とは

結論、空き家を民泊にすることによって得られる価値は計り知れません。

その理由は2つの視点からの意見があります。

1つは、個人の視点から。

もう1つは地域の視点からですね。

 

個人視点による空き家を民泊に活用するメリット

個人には以下の4つのメリットがあります。

  • 空き家を手入れをするので老朽化しにくい
  • 簡易的なリフォームをするのでお家の快適さがあがる
  • 思い出の家がそのまま残る
  • お小遣いを稼ぐことができる

 

地域視点による空き家を民泊に活用するメリット

そして、地域の視点では以下の4つのメリットがあります。

  • そして、地域の視点では以下の4つのメリットがあります。
  • 空き家が宿泊者の受け皿となるためその地域にお金を落としてくれる
  • その地域の体験をすることにより、その地域の良さが口コミで広まる
  • 観光客の人の中には移住したいと思ってくれる人もいる
  • 税収が増える

この個人と地域のメリットはこちらの『空き家問題は民泊を活用すれば解決する!具体的な4つのメリットを紹介』で解説しているので、ぜひあわせて読んでみてください。

 

まとめ:空き家を利用した民泊を黒字化するには仕入れの段階でほぼ決まっている

空き家を利用した民泊を黒字化するには仕入れの段階でほぼ決まっています。

今回の記事をまとめると、

  • 空き家を借りるときは①家賃②立地という順番で考える方が良い
  • 宿泊者を増やすためにあえて相場より4割以上の値下げをしている
  • 民泊に泊まってくれた人には直接フィードバックをもらい即改善する
  • 空き家を民泊にするメリットは個人・法人両方の視点からそれぞれ4つある

ということですね。

 

コロナの影響から現在の宿泊業はかなり厳しい戦いが続いています。

実際先日『コロナ禍で民泊経営者は廃業に追い込まれる?生き残る対策を考えてみた』という記事も書いたばかりです。

 

だからといってあきらめては意味がありません。

この苦境を乗り越えればチャンスが一回りも二回りも成長すると僕は考えています。痛みを伴う成長、つまり今は成長痛ということですね。

 

ただ、コロナ前でもコロナ中でも変わらない大切なことがあって、それは常に『お客さんのことを考える』という視点です。

これさえ忘れなければ、徐々にではありますが、評判の良い民泊施設へと変わっていくと僕は信じています。

一緒にがんばっていきましょう!

 

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

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