【実体験】僕が民泊物件を決める5つの判断基準をお伝えします!

【実体験】僕が民泊物件を決める5つの判断基準をお伝えします!

こんにちは。

木内(きのうち)です。

 

現在新しい民泊物件のオープンに向けて動いています。

今回の民泊物件も賃貸を借りて許可を取り経営する予定です。

 

一応順調に行けば3月の頭にはオープンできるかなと。

※このブログを書いているのは2月6日。

 

そこで、今回のブログはその民泊用の物件を決めた基準について僕の考えを解説したいと思います。

ぜひ、民泊を始めようとしている人は参考にしてみてくださいね。

 

今回オープンする予定の民泊物件を選んだ基準とは?

結論からお伝えすると、

  • 駅からの距離が近い
  • 観光地が近くにある
  • 経験がある場所
  • 広すぎない
  • 家賃が安い

という理由からです。

 

では、1つ1つ解説したいと思います。

 

その民泊物件を選んだ理由1:駅からの距離が近い

まず、やはり立地にはかなりこだわります。

なぜなら、立地が悪いとかなりの努力でそのハンデを補わないといけないからですね。

※もちろん、必要以上の努力をするので能力は向上するというメリットはありますが。

 

では、今回オープンしようとしている民泊用物件の立地は駅の近くにあります。

ざっくりですが、駅から徒歩約3分程度の場所です。

 

そして、ここが重要なのですが、僕は立地によってターゲット層のお客さんを変えています。

えっ!?当たり前じゃない?』と思うかもしれませんが、立地や物件の広さが変わっても全て同じターゲットに訴求している人がいたりします。

 

何も気にしなくても上手くいくこともあります。

ですが、僕はこのターゲットの選定毎回必ず決定するようにしています。

なぜなら、ターゲット層によって訴求する言葉や内装を変えているからですね。

 

ですので、立地を見たら『どの層のお客さんに訴求できるのか』という方法を同時に考えることをおすすめします。

 

その民泊物件を選んだ理由2:観光地が近くにある

民泊物件を選ぶとき

  • 家賃が安いから始める
  • 空き家だから始める

と考える人が多いと思います。

 

もちろん、安く借りれることにこしたことはありません。

ですが、安いだけではなかなか集客できなかったりするのが事実です。

 

なぜなら、その場所に宿泊する理由が『安い』だけになってしまうからです。

その結果、他に安い物件があったらそっちに流れてしまうのです。

 

ですが、今回の民泊をオープンする物件は観光地にある物件。

だから、『安い』以外にその場所に泊まる『理由』があるんですね。

 

そして、過去の経験から、そういう物件は口コミが増えてくれば自然と集客ができる物件になります。

 

ですので、民泊用物件のおすすめの選び方は、観光地などそこに泊まる理由がある物件を選ぶことをおすすめします。

 

その民泊物件を選んだ理由3:経験がある場所

今回のオープンする民泊の物件は、以前宿泊業を経営した経験がある場所。

だから、お客さんの層がどういう層の人が多いのか経験があります。

 

つまり、その人達に対して訴求するようにすれば、無駄な費用をかけずに集客できると考えています。

経験がある場所で民泊をするというのは、無駄な費用をかけずにすむのでおすすめです。

 

ですが、今回のように民泊等の経験がある場所に新しく始めるという人は少ないでしょう。

その場合は、徹底的にその周辺の施設やお客さんの層の分析することをおすすめします。

 

なぜ、このような当たり前のことを書くの?』と思う人もいますよね。

なぜなら、僕は1番始めに起業した英語塾で近隣施設や英語塾のニーズを中途半端にしか調査せずに始めて見事に失敗した経験があるからです。

 

分析は必須であなたを助けることにつながるので、絶対にしてくださいね。

 

その民泊物件を選んだ理由4:広すぎない

始めから大きな物件を借りて民泊を始めたいと考える人も多いでしょう。

ですが、大きな資本がなければこの考え方に僕は反対です。

ましてや、民泊を借金して始めるなんて絶対におすすめしません。

 

具体的な金額としては、手持ちの資金20万円以内で民泊を始めることができる物件を選ぶことをおすすめします。

多くても30万円以内が理想です。

 

では、この20万円〜30万円の中に含まれるものとしては、

  • 家賃
  • 不動産仲介手数料
  • 火災保険
  • 寝具
  • 内装
  • 外看板

など民泊を始めるために必要なもの全てを含んでのお値段です。

 

では、どうやって初期投資を抑えるか。

色んな方法がありますが、物件でいうと以下の2つを抑える必要があります。

それは、

  • 広さ
  • 築年数

です。

 

部屋の面積が広くなれば、宿泊人数が増えるため大きな収益も期待できますが、逆にいうと家賃がかかってきてしまいます。

 

僕の経営スタイルは小さく始めて大きく稼ぐというもの。

実際、20万円で始めることができれば、1ヶ月〜2ヶ月でその投資金額を全額回収することができ、その後は家賃や光熱費以外はすべて利益になります。

 

大きく始めたい気持ちはわかりますが、リスクが大きいですし僕は手持ちの資金で始めたいのでおすすめはしていません。

 

小さい民泊用物件を借りてまずはお試しで始めることをおすすめします。

失敗したら撤退することも容易ですからね。

 

その民泊物件を選んだ理由5:家賃が安い

家賃はかなり重要です。

どれだけ素晴らしい立地であっても、どれだけ集客ができたとしても、家賃が高い民泊用物件を僕は借りないでしょう。

 

もっと資本があれば挑戦してもいいのかもしれませんが、過去起業して失敗している経験から、必要以上に固定費を増やすということはしたくないと僕は考えています。

 

ですので、どれだけいい民泊用物件だったとしても、家賃は安いにこしたことはありません。

この始めの交渉をきちんとして、その後お互い納得したら1円単位で間違わず支払うことをおすすめします。

 

たかが1円。

されど1円です。

大切なお金には変わりません。

こういう小さい積み重ねが信頼につながると僕は考えています。

 

最後に

今回は3月にオープン予定の民泊用物件を決めた理由について、どういう基準で決定したのか5つのポイントについて僕の考えを解説してみました。

 

今回ご紹介した5つのポイントを簡潔にまとめると、

  • 小さく始めて大きく育てることができる民泊用物件を選ぶ

ということになります。

 

お金をかけるよりも頭を使う。

資金力の無さのカバーは、頭と行動で何とでもなると僕は考えています。

※資金が豊富にある人はお金を使ってもいいですけどね。

 

民泊を始めようと考えている人は、ぜひ今回お伝えした内容を意識して物件を探してくださいね。

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

 
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