民泊実践者が伝える『収益』の上げ方！改善すべき3つのポイントとは？

副業で民泊を始めて上手くいっている人、いっていない人、または思ったより収益が上がっていない人、収益が上がっている人がいると思います。

この差を埋めるには何をどうすればいいのでしょうか。

• 『私の家は狭いから・・・』
• 『古い家にはだれも来ない・・・』

なんて考えていないでしょうか。

それは、実はあまり関係ないですね。

そこで、今回は僕自身が実践している民泊で収益を上げるポイントを3つ公開したいと思います。

今まで2000人以上泊めており、さらに言うと現在も実践中で日々ゲストさんと話ながら改善に取り組んでいます。

ですので、民泊で収益を上げたいと考えている人は是非参考にしてみてくださいね。

民泊ビジネスで収益を上げるためにはまず立地

ユダヤ人のゲストさん

立地は絶対外せないポイントですね。

つまり、民泊を開始する前にある程度勝負は決まってしまっているのです。

それぐらい重要です。

なぜなら、収益ということを中心に考えると民泊ビジネスは不動産投資の一部だからです。

もちろん、不動産投資よりも楽しい部分があり収益性が高いのですが、やはり建物を扱っている以上立地が大切なのです。

例えば、極端な例かもしれませんが、立地をお肉と考えてみてください。

新鮮なお肉（立地がよい場所）を調理するのと、腐ったお肉（立地が悪い場所）を調理するのでは、どちらが労力がいるでしょうか。

絶対に新鮮なお肉ですよね。

つまり、始めの立地の決め方で失敗すると、後でいくら手間暇をかけたとしても、なかなか収益が上がらないのです。

だからここにはあらゆるデータを駆使して決めていくことが大切です。

• あなたがターゲットにする観光客の数
• その人達のその後の旅行場所
• その観光場所は集客が安定しているか（1年中かある一定の期間なのか）
• その観光場所がクローズされたとしたら、その他から集客は見込めるのか
• 公共交通機関からの距離
• 公共交通機関の多さ（電車の本数が多い等）
• ホテル・ゲストハウス・民泊等のライバルの数
• 周辺の家賃相場（将来ライバルになる可能性もあるため）

ただし、家賃が高すぎるのはあまり好ましい物件ではないでしょう。

また、安易に観光場所の近くだからという理由で民泊の立地を決めてしまうのはダメです。

民泊で失敗する立地の決め方

香港からのゲストさん

今回の内容は『民泊で収益を上げる方法』について伝えています。

つまり、前提としてこの失敗とは収益が上がらない立地の決め方ということになります。

例えば、僕が住んでいる徳島県には『四国88ヶ所』があります。

それは、空海ゆかりの88ヶ所のお寺を巡拝するものです。

そして、その1番札所は徳島県の鳴門市にあります。

実は『四国88ヶ所』は『Shikoku pirglimage』と呼ばれ世界中の人々が巡礼されます。

実際、僕お部屋に滞在されたゲストさんもこの巡礼に参加されました。

そこで、『よし！1番札所の近くに民泊をしよう』と考えて1番札所の近くで民泊を開始したとします。

ですが、収益面でいうと0円ではありませんが、なかんか収益は上がりにくいでしょう。

なぜなら、『四国88ヶ所』を周る人は、1番札所から歩き始め5〜6番札所でよく宿泊をされるからです。

ですので、安易に有名な場所の近くだからという理由で立地を決めるとよくないですね。

また、『四国88ヶ所』は春と秋はそれなりに人数がいるのですが、夏と冬は極端に人数が減ります。

これは、魚がいない場所で魚釣りをしているのと同じこと。

だったら、始めから魚がいる場所で魚釣りをした方がいいですよね。

ですので、どういう人がターゲットになるのか、その絶対数の多さ、その人がどういう行動を取るのか、そしてその観光施設は1年中を通して集客できるのかということまで考える必要があります。

民泊でトラブルにならないためにも近隣対策は重要

2人組の女性のゲストさん

やはり民泊に対して一般の人はあまりいいイメージを持っていません。

頻繁に知らない日本人や、海外の人が隣に住んでいるとなれば当然その気持ちもわかります。

ですので、ご近所さんとはコミュニケーションをはかることをおすすめします。

僕自身も気をつけていますが、1度夜11時に間違って隣の家のインターホンを押してしまったゲストさんがいました。

僕は仕事で家にいなかったので、次の日に丁重に謝罪しました。

それ以降というのも、僕自身の運営スタイルも少し改善して間違って隣のインターホンを押すようなことはなくなりました。

ですので、トラブルを防止するという意味でも常日頃から円滑なコミュニケーションを取ることをおすすめします。

では、次の記事は立地以外の収益を上げる方法をお伝えします。

民泊ビジネスで収益を上げるための意識するポイントは口コミ

大塚国際美術館を楽しみに来られたゲストさん

先程1番大切な場所は立地とお伝えしました。

なぜなら、後でお金を払っても、あなたがどれだけ努力しても変更できないからですね。

ですが、口コミに関してはあなたの努力次第で改善できます。

だから、収益に直結するので口コミへの努力は本当に大切ですね。

また、あとで後述しますが、『口コミ』の他に『写真』も本当に大切です。

まずは、この2つを改善することが必須です。

では、どうやっていい口コミを集めるかというといくつか方法があるので紹介したいと思います。

まずは僕自身の現在の評価を公開したいと思います。

どんな人かわからなければ信用しようがないですよね。

民泊実践中の僕の口コミを公開

この記事を書いている2018年の12月現在の評価はairbnbはこちらをご覧ください。

こちらはairbnbで僕が2016年から運用している全ての宿泊のデータになります。

そして、これが管理者しか見れない裏のページの画像ですね。

この★マークの3の評価は2016年に民泊を開始した直後ぐらいに受けた評価になり、現在は全くないですね。

つまり、僕自身も現在民泊物件の運営を試行錯誤しながら日々改善しているという状態になります。

そして、お部屋別に見ていくと以下のようになります。

※レビュー数が15件以下の物件は掲載しておりません

民泊に登録している部屋1の口コミ

民泊に登録している部屋2の口コミ

民泊に登録している部屋3の口コミ

民泊に登録している部屋4の口コミ

民泊に登録している部屋5の口コミ

airbnbではなくbooking.comの評価はこちら。

民泊に登録している部屋6の口コミ

民泊に登録している部屋7の口コミ

つまり、運用しているお部屋全てにおいて高評価のお部屋であるということがわかっていただけると思います。

ですので、その実体験から僕が気をつけている点についてお伝えしたいと思います。

家の内装は女性ゲストや子供に受けるデザインを意識する

チェコからのゲストさん

では、僕が口コミを考えるときに気をつけている点を紹介したいと思います。

まず内装は女性と子供受けする内容にします。

では、どのように女性ゲスト、子供向け内装受けするかと言うと以下の点を注意します。

• 清潔感
• おしゃれさ
• アメニティの充実

です。

この3つを意識するだけで収益がガラッと変わります。

では、1つ1つ改善しているポイントをお伝えします。

清潔感は髪の毛と水廻りの掃除を徹底すること

日本人と海外のゲストさんとイベントを見に行きました

清潔感を上げるにはこの2つのポイントを重点的に掃除をします。

髪の毛はもちろんのこと、水廻りが汚れているのは評価がかなり落ちますね。

水廻りとは、

• キッチン
• 洗面台
• トイレ
• お風呂

です。

そして、髪の毛は普通の掃除機で掃除するだけである程度清潔にすることができます。

ですので、以上の部分を意識して掃除をしてみてくださいね。

さらに、時間がある人はこちらの方法もおすすめです。

枕カバーにアイロンをかける

2人組の男性ゲストさん

枕カバーは洗っているけどよれよれしわくちゃな民泊物件もあります。

せっかく掃除をしてもこれでは評価が落ちてしまいます。

ですので、せめて枕カバーだけでもアイロンをかけることをおすすめします。

僕自身は時間があればお布団全体にアイロンをかけることもあります。

匂いに気をつけると清潔感がアップする

ユダヤ人と日本人の交流

これは本当に大切で男性の方ではなかなか気がつかない点ですね。

• 本当にかすかに匂う程度の芳香剤を置く
• 芳香剤の大きさは限りなく小さく
• トイレはにいい匂いのする芳香剤を置く
• ファブリーズ等をお部屋に置く

匂いについては以上のことは最低限すると収益が上がるでしょう。

アメニティの充実は口コミ評価を上げる

職場の同僚の皆さんでの旅行

実際僕が行っているアメニティの充実さを紹介します。

なぜなら、女性は必ずこのアメニティ関係のことを口コミに書くからですね。

では、僕が常時揃えているアメニティは以下の商品になります。

• 化粧水
• 乳液
• 洗顔フォーム
• メイク落とし
• コットン
• 綿棒
• ハンドクリーム
• 歯みがき粉付き歯ブラシ
• T字型カミソリ
• 無料タオル
• 生理用品

ですね。

見れば当たり前のことを書いているかもしれませんが、これ全然当たり前じゃないんですよね。

用意していない人はもちろん、有料の商品とかも多いと思います。

では、なぜアメニティを充実させているかと言うと、アメニティの充実さは口コミに反映されやすいポイントだからですね。

そして、その口コミを見た人が予約をするからです。

こちらが実際のアメニティに関して書いてもらっている口コミです。

もう1つこちらの方もアメニティについて書いていただいています。

日本人だけでなく、アメニティ関連は海外のゲストさんにも受けます。

翻訳すると、、、。

ーーーーーーーー

ケン（僕のこと）の家では本当に快適に家族みんな過ごしました。

とてもモダンで例えば、紅茶やシャンプーなどの必要なものは全て用意されていました。

そして、お風呂が本当に素晴らしいくて、とてもリラックスができました。

また、駐車場も家のすぐ前にあります。

徳島を運転している旅行者にはとても便利です。

素晴らしい施設と温かいホスト、私はケンの家を本当におすすめします。

ーーーーーーーー

とのこと。

この紅茶やシャンプーなどのことも書いてくれます。

そうなんです。

飲み物なども無料サービスしているんですね。

国際結婚をされたご夫婦とお子様

また、実際にアメニティについて書いていただいている人もいます。

その一部を翻訳するとこう書いてくれてます。

Lots of amenities⇒たくさんのアメニティ・・・と。

つまり、僕はアメニティを無料にすることで口コミを買っているのです。

そして、僕はアメニティの費用＜＜＜＜＜口コミだと考えています。

では、どうしてアメニティが充実しているかというと、100均やアマゾン、近隣のお店で仕入れているからです。

もちろん、もっと高級なものを用意できる人は用意すればいいでしょう。

ですが、民泊をビジネスとして捉えると収益性を上げる必要があります。

必ずです。

だから、色々商品を検索してみました。

そして、僕自身も使っているこの2つの商品はおすすめです。

• 歯みがき粉付き歯ブラシ
• T字型カミソリ

上記の2品は費用対効果も高いため重宝しています。

ちょっとした内容でゲストさんの口コミは良くなります。

だから、僕の民泊は良い口コミが集まり、その結果どんどんゲストさんの予約が増え収益が増えています。

また、その他には季節によってはエアコンを使ってお肌が乾燥するのを防ぐため加湿器等も用意しています。

ただ、中にはこういう口コミをもらう人もいるでしょう。

特に、マンションではなく戸建てで運営している人が多いと思います。

それは、『お部屋が寒かった』または『暑かった』という口コミです。

こればかりは昔の家になればなるほど、どうしても感じてしまうポイントになります。

『昔の家だから対策がない・・・』と諦めていませんか。

実は、こちらの対策方法もあります。

寒さや防音対策には内窓が有効

大学生のゲストさん

ちなみに、現在このブログを書いている時期が冬なので、もし寒さを気にしている人はこちらの商品が金額も抑えることができておすすめです。

まず、基本的に築年数が古い物件はどうしても気密性が悪く、すきま風が入りやすい住宅になります。

つまり、暖房しても暖まりにくいお部屋ということになります。

これは同じように夏にも言えて、エアコンでいくら冷房しても冷えにくいお部屋ということです。

では、その原因は何にあるかというと大きく影響をしているのは以下の2つです。

• 断熱材の性能が悪い
• 窓の断熱性能が悪い

この家の断熱材を入れ替えるとなると、壁を壊してやり変えをする必要があるので、大規模リフォームになるのでおすすめしません。

ですが、窓の性能を上げるのであれば、それほど費用はかかりません。

では、どうするかというと窓の内側にもう1つ窓を付ける方法です。

いわゆる『内窓』というものです。

僕がおすすめしている内窓は2つですね。

1つはYkkapさんの『プラマードU』。

もう1つはリクシルさんの『インプラス』。

僕は以前プラマードUを使ってリフォームしてみました。

結果、寒さは全然違いましたね。

さらに、冬の結露もほぼなくなりました。

そして、実際体感して感じたことがですが、『断熱性能』だけでなく『防音性能』も上がりますね。

内窓は寒さ対策だけでなく防音性能も上げるのでお得

ご家族での旅行

クレームの1つにご近所さんへの音の問題があります。

ですが、この内窓は近隣への『音対策』にもかなり有効です。

なぜなら、窓の内側に窓を付けるので、2重に窓がある状態になるからですね。

ですので、もしあなたが、『寒さ対策をしたい』または『防音性能を上げたい』と考えているなら、内窓を付けることが費用対効果面で言うと最もお得です。

こちらの施工動画を見ながらすると素人でも簡単にできるのでおすすめですね。

ですので、口コミに『寒い』『暑い』と書かれる前に対策することをおすすめします。

なぜなら、民泊のゲストさんはこの口コミを見て宿泊するかどうか判断するからですね。

メールの返信を早く正確にすることも口コミを上げるために大切

海外のゲストさん、鳴門駅まで送迎しました

また、口コミを上げる秘密としてメールの返信を正確に丁寧に、そして早く返すことも大切です。

では、こちらも実際のお客さんのメッセージをご紹介して解説したいと思います。

例えば、近隣のおすすめレストラン情報を得たいというゲストさん。

翻訳すると、『おすすめのレストランを教えて』という内容です。

これは実際メールの管理者しか見ることができないメッセージですね。

ゲストさんから予約が入るとチェックインまでに以下のようなやり取りがあります。

それは、『予約⇒僕からのお礼メッセージ⇒質問⇒僕からの回答』という流れですね。

そして、この上記のメッセージは『質問』の部分ですね。

これらのメッセージにはこのように返信しています。

これは先程のゲストさん『予約⇒僕からのお礼メッセージ⇒質問⇒僕からの回答』の回答部分ですね。

そこで、こういう疑問が思い浮かぶと思います。

『めんどくさいじゃないか・・・』と。

実は、全然めんどくさくないんですね。

なぜなら、コピペだからです。

ゲストさんが聞く質問はだいたい決まっています。

ですので、こういう質問に対する回答集みたいなのを用意しているんですね。

さらに、google map と食べログの情報も一緒に掲載したりしています。

こんな感じですね。

これもコピペなので、この方法はおすすめですね。

実際1分もかからないのではないでしょうか。

ですが、ゲストさん側からするとこのコピペしているという内容は知りません。

つまり、ゲストさんは『私のためにこれだけ調べてくれた！』と感動するのです。

どのビジネスでもそうですが、相手が期待している以上の内容を提供すれば自ずとあなたの評価は高まります。

ですので、この方法も是非使ってみてくださいね。

ダサい部屋は100均でオシャレ度アップを目指す

中国からのゲストさん、すごく仲良くなりました

資本が多い人はリフォーム会社にお願いしてもいいかもしれませんが、資本が少ない人も多いと思います。

そこで、活躍するのは100均ですね。

僕はよく、以下の2つのお店を利用します。

• セリア
• ダイソー

理由は、近隣にこの2つのお店があるからです。

逆に言うとこの2つのお店以外はありません。

では、どのように改善したかというと、実際の写真を見てほしいと思います。

こちらはトイレのbefore/afterですね。

この築15年ほどの家のトイレを100均の商品を使ってこのように改造しました。

アップにすると・・・、このようになります。

これにかかった費用は6000円ほどですね。

商品は100均とホームセンターの一部の商品を使いました。

もちろん、どこまでこだわるかはあなた次第ですが、資本がない人はこういう方法もあるということです。

つまり、『資本がないなら頭を使う』しかないというのが現実です。

諦めずに改善できるところはどんどん改善していきましょう。

※この画像は数ヶ月前のものなので、現在は女性用の生理用品をこのトイレには用意しています。

では、これで宿泊してくれた方からの良い口コミは集めることができます。

ですが、この口コミだけでは予約は増えません。

必ず口コミと一緒にお部屋の写真をゲストさんは見て宿泊するかどうか決めます。

ですので、次は口コミと同じぐらい大切な写真について解説したいと思います。

民泊ビジネスで収益を上げるための意識するポイントは写真

シンガポール人のご夫婦とフランス人女性と一緒に食事

内装やアメニティを充実させると、それをアピールするためには写真がかなり大切になります。

なぜなら、ゲストさんはあなたのサイトにある、

• 画像
• 口コミ
• 値段
• 立地

を判断して宿泊するかどうか決めるためです。

上記の中の『値段』は他の近隣施設があるので、そこまで大きくは変更することができないと思います。

もちろん、内装や広さによって多少値段を高く設定することができるかもしれませんが、値段を上げすぎると今度はホテルがライバルになります。

そうなれば、普通の民泊ではホテルに勝つことはできません。

つまり、収益が上がりにくくなるわけです。

また、立地はそもそも変更できないので、この中であなたが改善を意識するポイントは『口コミ』と『写真』になるわけです。

そこで、先程は口コミを上げる方法をお伝えしたいと思います。

そして、次は写真の掲載方法について解説したいと思います。

民泊で収益を上げるためには写真の枚数は多く掲載する

ドイツ人カップルと

まず、写真の枚数は多く掲載してください。

先程、『女性や子供に受ける＝収益が上がる』ということになるとお伝えしたいと思います。

そして、この写真の枚数を多くするということは、かなり女性を意識した行動になります。

ですが、airbnbやbooking.comのサイトを見ると、中には数枚しか掲載していない人もいます。

ダメです、絶対におすすめしません。

即改善するポイントになります。

そして、どの部分を掲載するかというと、お部屋の雰囲気はもちろんのこと、水廻りとアメニティも掲載するようにしましょう。

また、近隣のおすすめ施設の情報も一緒に掲載するといいですね。

そこで、ポイントが1つあります。

実際に写真にあなたのコメントや距離、またはおすすめ理由なども書きます。

『えっ！？写真に文字を記入する？』と思うかもしれませんが、実は意外と簡単にできます。

いくつかおすすめのアプリがあるのですが、使い方がわかりやすのであれば『Skitch（スキッチ）』がおすすめです。

実際『Skitch』を使ってbefore/afterの画像を掲載してみます。

こちらは文字を入れる前ですね。

そして、こちらは文字を入れたあとの画像になります。

これなんか30秒で文字入れが可能です。

ですので、あなたの近くのおすすめ場所の画像に文字を入れて説明することをおすすめします。

例えば、駅からの距離とか、バス停まで何分とかですね。

おいしいレストランや観光施設なんかの距離も記載してもいいかもしれません。

ただ、『Skitch（スキッチ）』はあくまでも文字入れに特化したアプリです。

もっとかわいい文字を入れたりデコレーションしたりするアプリもありますので、あなたに合うものを使うことをおすすめします。

では、民泊物件の撮影はどのようにすればいいでしょうか。

民泊ビジネスで収益を上げるための写真の撮影方法

民泊用写真をプロに依頼する

韓国人学生とその先生と

おすすめの写真撮影の方法はプロに頼むことです。

ですが、それには2通りの方法があります。

• airbnb提携のプロに依頼する
• あなた自身でプロに依頼する

このairbnbに依頼するというのは、こちらのairbnbのサイトから確認できます。

⇒airbnbの撮影をQ&Aから確認する

ただし、撮影対象となる都道府県があるので事前にチェックした方がいいですね。

ちなみに、徳島県は撮影対象外でした・・・。

そして、airbnbのプロに頼んでも、あなた自身でプロに頼んでも基本的にどちらも有料になります。

もちろん、あなたの知り合いの人が無料で撮影してくれるかもしれませんが、ほとんど場合は料金がかかるでしょう。

ただ、そうは言っても撮影費用を抑えたいと思う人も多いでしょう。

その場合はどのようにするかというと、写真アプリで撮影することをおすすめします。

民泊用写真をあなた自身で撮影する場合は写真アプリで撮影するのも有効

デンマーク人のご家族。写真はご主人さん

僕がよく使っている写真用のアプリは『B612』という撮影アプリで呼び方は『ビーロク』と言います。

こちらは撮影段階から加工ができたりするので、写真を盛ることが可能です。

また、フォトショップ等が使える人はあなた自身で撮影して、その画像を加工してもいいですね。

写真は非常に大切で、お金を使ってでも良いものを撮影することをおすすめします。

ですが、料金が想定していたよりも高くなりすぎる場合があるので、その場合はあなた自身で写真アプリ撮影したり加工をしましょう。

ただ、そうは言ってもどのように写真を撮るか苦手な人も多いでしょう。

その場合はこのように写真を調べます。

民泊で収益を上げるために競合他社でおしゃれな写真を模倣する

甘酒に挑戦する海外ゲストさん

模倣するということは、言い方を変えるとパクリます。

初心者は徹底的にパクることをおすすめします。

表現方法は悪いですが、売れているものを模倣するというのは非常に大切です。

そして、その写真の調べ方はこのようにします。

まずairbnbなどのサイトに行き、目的地を適当に掲載します。

すると、このような画面になります。

基本的に1枚目か2枚目をクリックして詳細を確認しましょう。

なぜ、1枚目か2枚目かというと、人気物件だからです。

すると、このように写真が大きく掲載されます。

さらにこの画像をクリックすると、それぞれの画像が大きく表示されます。

• 撮影する場所
• 内装の雰囲気
• 色使い
• 部屋をどの角度からの撮影しているか
• 写真の枚数

など確認します。

そして、それらの共通点を導き出し写真を撮影します。

これでほぼ間違いがありません。

ですので、プロに撮影を頼めない方は必ずこの方法を試してみてくださいね。

おすすめです。

民泊サイトに掲載する画像にはサイズがあるので注意が必要

中国人カップルと。一緒に三国志の話で盛り上げりました

例えばairbnb。

それぞれにサイトに掲載するには、そのサイトによってそれぞれ画像の推奨サイズがあります。

airbnbの場合は以下の通りです。

• 1440ピクセル x 960ピクセル
• 1276ピクセル x 850ピクセル（トリミングを想定した場合）

また写真は基本的には横向きで撮影しましょう。

せっかく撮影した写真。

キレイにゲストさんに見てほしいですよね。

だから必ずこの推奨サイズを守るようにしましょう。

最後に

フランス人ゲストさんと

いかがでしたか。

今回は民泊で収益を上げる3つのポイントをまとめてみました。

それは、

• 立地
• 口コミ
• 写真

でしたね。

立地は何よりもこだわるポイント。

なぜなら、あとでお金を払っても変更できないからですね。

また、口コミと写真はあなたの努力次第で変更が可能です。

そして、その結果収益がアップすることができます。

実はまだ他にも気をつけるポイントはあるのですが、今回の記事では長くなりすぎるので、また別の記事で紹介したいと思います。

例えば、文字の書き方などですね。

是非1つ1つ実践して民泊ビジネスでの収益を上げてみてくださいね。

ちなみに、現在民泊ビジネスをやってみたい、または僕と一緒にやりたいという方を募集しております。

もしあなたが、

• 物件を持っている人
• 空き部屋を賃貸に出しているけど埋まらない人
• インバウンドビジネスに興味があるけど何をすればいいかわからない人

などは遠慮なくは是非ご連絡ください。

一緒に何かできることはないか考えて見ましょう。

連絡先は以下からお願いします。

• contact@kinouchi1001.comへメールをする
• このブログの『お問い合わせ』から連絡する
• Facebookのメッセンジャーで連絡をする。僕のFacebookアカウントこちらです⇒木内健介のFacebookアカウント

一緒にインバウンドビジネスを盛り上げていきたいですね。

ちなみに、もしあなたが民泊やゲストハウスのことをより詳しく知りたいならこちら記事がおすすめです。

• 宿泊者側の視点から
• 経営者側の視点から

という2つの視点で記事をわけているので、参考になると思います。

ぜひあわせて読んでみてくださいね。

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。